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海外不動産の攻略本(東南アジア編)

今回は、海外不動産の中でも成長可能性の高いと見られている東南アジアの不動産投資について分析していきたいと思います。

不動産を考えていく上で、その国が人口が多くなるのかという点、人口増加が望めるのかという点が、まず一つ目のポイントかなと思います。

なぜかというと色々な理由があるかと思いますが、人口が増えると都市部の不動産の価格は上がる傾向にあるということ。

不動産の価格が上がることがわかっている場所であれば、そこの不動産は所有しておいた方がよく、値上がり後の売却益を得ることもできます。

これをキャピタルゲインと言ったりしますが、用語はまあさほど重要ではないのです。

ただし、キャピタルゲイン(売却益)ともう一つ押さえておくべき、収益ポイントがあります。それが、インカムゲイン(賃貸収入)ですね。

株式投資で、安く売って、高く売ればお金が増えるというのも売却益でした。そして、持っていると貰えるものが、配当金。株式優待というのも含められるでしょう。

株式と不動産の違いは自己資金以外にも、金融機関から借りることでレバレッジを効かせることができる点がありますね。これは不動産の方の話です。

信用取引という形で、株式の場合はレバレッジを効かせることができますね。これは以前の記事で紹介しました。

さて、少し不動産投資の基礎知識と株式投資との比較を挟んでしまいましたが、東南アジアの不動産の話に戻そうと思います。

まず、人口増加の話もしましたが、国の経済が成長していることも重要なポイントでしょう。人口が増えても、経済が成長しておらず退廃的な何もしない人口ばかり増えていたら国は貧しくなるばかりで、資産価値につながりません。

基本的には、人類は健全な欲求のために働き、自らの生をよりよく生きるために生産的な活動をするはずですから、本来的な人の原則から考えると人口増加と比例的に経済が成長するはずだというのが、私の中での考え方ではあります。

こうした仮説をもとに、各国の生産性等が比較されていることもあるにはありますが、今回は脱線になるので、次に進みます。

2018201920202021
日本0.560.02-4.592.36
タイ4.192.27-6.100.96
マレーシア4.844.44-5.653.50
フィリピン6.346.12-9.573.22
ベトナム7.207.152.953.78
カンボジア7.477.05-3.141.93
GDP成長率の比較

ここで見ると2018の小さい順に5つのサンプルを出してきましたが、ベトナムがいいのかなとも思うわけです。確かに経済成長は魅力的ではありますが、ベトナムは社会主義体制。不動産の所有をすることはできるようですが、懸念点は、人口ボーナスが終わるのが2016年となっており、供給の面での競争性がやや劣るようです。

続いて、良さそうなのは、マレーシアでしょうか。マレーシアは、確かに人口ボーナス終了年が2040年となっており、チャレンジの可能性がありそうです。

カンボジアも経済成長も人口増加率もとてもが、良いのですがベトナムと同じく、民主化度という点で自由な資本活動が継続してできるかどうかという点がやや不透明という点が懸念です。

そして、フィリピンですね。マレーシアやタイと日本等、民主化レベルは、日本→マレーシア→フィリピン→タイという順に、民主主義指数で6以上で、ベトナムとカンボジアの2点台に差を開けているという状況です。

人口ボーナス期は、2050年までで人口面での有利性はフィリピンが1番のようです。

タイについては、ベトナムと同じく人口ボーナスが2014年で終わってしまっている点が挙げられます。

もちろん、1992年に人口ボーナスが終わっている日本にも不動産投資のチャンスがゼロかというとそんなことはないように、あくまで追い風参考になるような人口ボーナスについて理解しておきたいところです。

日本の不動産の攻略も物件特性にこだわるとか、仕入れ価格にこだわるとか、立地にこだわるとか、色々なスキームによって成功法もあるでしょう。こちらはまた別の機会にご紹介できればと思います。

さて、今日あげた6カ国の中で、面白いポイントがあります。マレーシアと日本だけが土地の所有を外国人に許しているということです。

これは一つの危惧を与えますよね。日本って土地全部外国に買われても何も規制してないのか???ということです。これは国の政策にも影響するのでこちらもまた別の機会に掘り下げましょう。

不動産政策だったり、建築政策だったり、土木関連ですね。

以上の点から、マレーシアフィリピンあたりから東南アジア不動産を選んでいけばいいのかなということが見えてきますけれども、リスク面とメリット面を比較しておきましょう。まずはリスク面。

  • 完成物件を買うのか、未完成物件を買うのか(どのように物件を見極めるのか)
  • 法や税制の不確定事項によって振り回されることはないのか
  • 為替差損によって損をすることはないのか

これらの三つはクリアしておきたい内容と言えるでしょう。私が聞くところだと現地に行っているマレーシアフィリピンの不動産会社の話を聞くことが良いと思います。

メリットとしては、確かに

  • 人口ボーナス期にある国においては、日本の高度経済成長期の(普通預金に6%、7%の金利がつく)ような状態があり、追い風であること
  • 自然災害が日本に比べて少ないこと(リスクヘッジ)
  • 不動産価格がコロナマーケットで割安な状態になっている(ややあがりつつある)

などがあり、天秤(てんびん)にかけながらということになるかと思います。

シンプルにいうと人口が増えるから住宅も商業施設も必要だよね。今ある資金をそういう国の人々のために応援しようよ。そうすると、将来実際にそうなった時に(人口が増えて人々が不動産を求めるようになった時)、お返しがあるよというような未来ビジョンの話ですね。

私は2社ほど話を聞きましたが両社ともに魅力的な物件をたくさん持っておりました。期限付きで30%オフなどもあり、もうこんなのないだろうな〜というような物件もありました。

ご興味を持たれた方は、ご紹介できるのでご連絡いただければと思います。またレポートしますね。

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